안전한 전세 계약을 위해 계약 전 등기부등본으로 근저당을 확인 해야 하는데요. 저는 현재 청년 버팀목 전세 대출을 위해 서류를 준비 중입니다. 오늘은 직접 찾아보고 정리한 등기부등본 근저당 확인 방법 및 보는 방법에 대해 자세히 알려드릴게요.
청년버팀목전세대출 타임 라인
1. 집 알아보기
2. 전세 계약 전 확인 사항
3. 전세 계약 – 확정일자, 임대차 계약 신고하기
4. 청년 버팀목 전세 대출 신청하기
등기부등본이란?
등기부 등본이란 무엇인가요?
등기부등본은 부동산의 법적 현황을 증명하는 중요한 서류입니다. 이 문서는 해당 부동산의 소유자, 권리 관계, 그리고 담보 설정 여부를 확인할 수 있어, 부동산 거래와 관련된 여러 중요한 정보를 제공합니다. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 서류로, 보증금을 안전하게 지키기 위한 첫 번째 단계입니다.
왜 등기부등본을 확인해야 할까요?
부동산 계약 전, 등기부등본을 확인하는 이유는 전세 사기를 막고 보증금을 지키기 위함입니다. 좋은 집이라도, 그 집이 큰 빚을 지고 있거나, 과거에 보증금을 떼어먹은 이력이 있다면 나중에 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 등기부등본을 통해 이런 위험 요소를 미리 확인하고 피할 수 있습니다.
등기부등본에서 확인할 수 있는 주요 정보
등기부등본을 통해 확인할 수 있는 핵심 정보는 다음과 같습니다.
- 임대인의 신분 : 해당 부동산의 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다.
- 부동산의 권리 관계 : 근저당권, 가압류 등 부동산에 설정된 담보와 채권 상태를 알 수 있습니다.
- 임차권자 정보 : 이 집에 대한 임차권 등기가 되어 있다면, 과거에 보증금을 떼어먹은 적이 있는지 확인할 수 있습니다.
등기부등본 확인 시기
등기부등본은 계약 전과 계약 후 두 가지 시점에서 꼭 확인해야 합니다. 계약 전에 확인하여 집의 권리 관계와 빚 상태를 파악하고, 계약 후에는 잔금 결제 전에 다시 한 번 확인해야 합니다. 왜냐하면, 임대인이 계약 후 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나, 매매할 수 있기 때문입니다. 이를 방지하려면 반드시 등기부등본을 통해 다시 확인하는 것이 중요합니다.
집합건물과 비집합건물의 등기부등본 확인 방법
집합건물(아파트, 오피스텔 등) 계약 예정이라면, 토지와 건물의 등기부등본을 한 번에 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택처럼 집합 건물이 아닌 집을 알아보고 있다면, 토지의 등기부등본도 따로 확인해야 합니다. 건물의 등기부등본은 문제가 없더라도, 토지 등기부등본에 복잡한 문제가 있을 수 있기 때문입니다.
주의할 점은 임차권자가 임차권 등기를 아직 마치지 않았을 경우, 해당 정보가 등기부등본에 반영되지 않을 수 있다는 점입니다. 이 경우, 전입세대 열람 내역이나 확정일자 부여 현황 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.
등기부등본 발급 방법
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 발급하고 열람할 수 있습니다. 누구나 확인할 수 있기 때문에, 계약 전후에 반드시 열람하는 것이 좋습니다. 열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1,000원으로 매우 저렴하며, 이를 통해 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 등기부등본 발급 방법에 대해 자세히 알려드릴게요
1. 대한민국법원 인터넷등기소에 접속합니다.
2. 열람 및 발급을 원하는 인터넷 등기소 주소를 입력합니다.
3. 부동산 소재지번 검색 결과에서 고유 번호, 부동산 고유번호, 부동산표시, 등기상태를 확인할 수 있으며 등기부등본 열람을 위해 ‘다음’버튼을 눌러줍니다.
4. 용도에 따라 열람, 발급(출력), 전자발급전송(정부24 전자문서지갑), 전자발급전송(집행 등 전자소송용) 중 선택합니다. 추가사항으로 공동담보/전세목록, 매매목록도 선택할 수 있습니다. 저는 공동담보/전세목록, 매매목록을 포함해 열람을 선택했습니다.
5. 등기기록유형을 선택합니다. 저는 말소사항을 포함해 전부 선택했습니다. ‘다음’ 버튼을 눌러주세요.
6. 인터넷을 통해 확인할 수 없는 공동담보, 전세 목록이 존재할 수 있기 때문에 이 부분은 등기사항증명서를 직접 확인해야 합니다. 주민등록번호 공개 여부를 선택 후 ‘다음’ 버튼을 눌러줍니다. 결제 대상을 확인한 후 결제를 진행하면 등기부등본 열람 및 발급이 완료됩니다.
등기부등본 근저당 확인 방법
등기부등본 보는 법
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 총 3가지 영역으로 구성돼 있습니다.
- 표제부(일반 현황) : 부동산에 대한 일반 현황
- 갑구(소유권) : 소유권에 대한 권리
- 을구(소유권 외 관리) : 소유권 외 권리 확인
표제부
- 건물 주소 확인 : 등기부등본 주소와 계약서 주소가 일치해야합니다. 주소는 같더라도 아파트 호수가 다른 등기부등본일 수 있으니 꼭 정확하게 확인해야 합니다.
- 건물 내역 : 건축물의 용도를 확인합니다. 예를 들어 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세 대출이 불가할 수 있으니 확인해주세요.
- 전유 부분 : 건축에서 빌리려는 부분의 면적을 확인합니다. 임대차 계약을 진행할 때도 3번에 적힌 만큼의 내역을 기재해야 합니다.
- 대지권 비율 : 대지권이란 전유부분의 소유자인 임대인이 땅에 대해 가지는 권리입니다. 임대인에게 대지권이 없다면 주택 가치 하락의 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.
- 별도 등기 : 별도 등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻합니다. 별도의 권리가 설정되어 있다는 뜻으로 위와 같이 표시된 경우에는 토지 등기부등본을 추가로 확인해봐야 합니다.
갑구
- 소유권 보존이란 처음으로 건물을 등기한 날짜로, 건물 사용 날짜를 알 수 있습니다.
- ‘갑구’의 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이며, 계약을 체결할 수 있는 임대인입니다. 소유자의 이름, 주민등록번호, 거주지를 확인하고 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교합니다. 두 곳의 인적사항이 동일한 사람이여야 합니다.
- 소유권 제한 조건 확인 : 압류, 가압류, 강제 경매개시결정, 신탁 등 소유권을 제한하고 있는 조건을 확인할 수 있습니다. 이 때는 공인중개사 등 전문가와 상의가 필요합니다. 특히 신탁 관련 내용은 신탁회사 동의 없이 임대인이 임대차계약을 할 수 없으니 꼭 확인해야 합니다.
을구
- 근저당권 확인 : 근저당권이 없는 경우에는 1번이 비어 있습니다. 이 집에 대한 빚이 있는지, 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 발급 시 과거 이력도 확인할 수 있습니다.
- 채권최고액 : 채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액입니다. 일반적으로 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 이 곳에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산해 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 합니다.
- 채무자 : 일반적으로 채무자는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관이나 개인이 적혀있습니다.
부동산 계약 시, 등기부등본은 내 보증금을 보호하는 중요한 도구 입니다. 이를 통해 해당 부동산의 권리 관계, 임대인의 신원, 담보 설정 여부 등을 확인할 수 있으며, 안전한 계약을 진행할 수 있는데요. 계약 전 미리 꼭 확인하고 진행하시면 좋겠습니다.